Regularização de Imóveis:

Muitos brasileiros vivem hoje uma situação de falsa segurança jurídica em relação ao próprio patrimônio. É extremamente comum o cenário em que uma pessoa compra uma casa ou um terreno, assina um contrato de compra e venda particular, recebe as chaves, passa a morar no local e acredita, de boa-fé, que é a proprietária definitiva daquele bem. No entanto, para o Direito Brasileiro, a propriedade imobiliária exige requisitos formais que vão muito além da posse física do bem ou de um contrato informal.

A informalidade imobiliária gera uma série de vulnerabilidades. Quando um imóvel não está devidamente regularizado no Cartório de Registro de Imóveis competente, o morador detém apenas a posse, mas não a propriedade jurídica. Isso significa que o imóvel continua, perante a lei e o Estado, em nome do antigo proprietário. Essa desconexão entre a realidade fática (quem de fato mora e cuida do bem) e a realidade registral (o que consta na documentação oficial) é a raiz de inúmeros litígios, penhoras indevidas e perdas patrimoniais severas.

Para compreender a importância deste tema, é necessário aprofundar o que o ordenamento jurídico pátrio define como regularização imobiliária, em quais situações fáticas ela se faz obrigatória e quais são os mecanismos legais disponíveis para alinhar a realidade do imóvel às exigências da lei.

O Que É a Regularização de Imóveis?

No âmbito do Direito Imobiliário e Notarial, a regularização de imóveis é o conjunto de procedimentos jurídicos, técnicos e administrativos que têm por objetivo adequar a situação de fato de um bem imóvel à sua situação de direito. O objetivo final de todo processo de regularização é garantir que a Matrícula do Imóvel, o documento oficial que conta toda a história jurídica do bem, reflita com exatidão a realidade física e a titularidade atual.

A legislação brasileira adota o sistema registral. Conforme estabelece o Código Civil (Lei nº 10.406/2002), em seu artigo 1.245, a transferência da propriedade entre vivos só se concretiza mediante o registro do título translativo (geralmente a escritura pública) no Registro de Imóveis. O parágrafo primeiro deste mesmo artigo consagra uma das máximas mais importantes do direito patrimonial: "Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel".

Portanto, regularizar um imóvel significa, essencialmente, cumprir os requisitos da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973) para que o verdadeiro titular do direito passe a constar oficialmente como proprietário, ou para que as modificações físicas feitas no terreno (como a construção de uma casa) constem averbadas na matrícula.

A Diferença Fundamental Entre Posse e Propriedade

A confusão entre posse e propriedade é o principal motivo que leva à irregularidade imobiliária.

A posse (artigo 1.196 do Código Civil) é o exercício de fato de algum dos poderes inerentes à propriedade. O possuidor é aquele que usa, goza ou cuida do bem. Já a propriedade (artigo 1.228 do Código Civil) é o direito real pleno. Apenas o proprietário tem o direito incontestável de dispor do bem (vender legalmente, doar, dar em garantia a um banco).

Ter um "contrato de gaveta" (instrumento particular de compra e venda não levado a registro) garante ao comprador direitos pessoais contra o vendedor e caracteriza a posse justa. Contudo, não transfere a propriedade com eficácia erga omnes (contra todos). A regularização é o trâmite que transforma o possuidor (ou o titular de um direito aquisitivo) em proprietário de fato e de direito.

Quando a Regularização é Necessária?

A regularização imobiliária não se resume a um único problema. Ela é exigida em diversas situações distintas, que afetam desde o lote inteiro até a edificação construída sobre ele. As situações mais comuns incluem:

1. Contratos de Gaveta e Ausência de Escritura:

Ocorre quando o imóvel foi comprado, pago, mas as partes não lavraram a Escritura Pública de Compra e Venda no Tabelionato de Notas, ou lavraram a escritura, mas não a registraram no Cartório de Imóveis.

2. Loteamentos Irregulares ou Clandestinos:

Situação em que o terreno faz parte de uma área maior que foi parcelada e vendida sem a aprovação da Prefeitura Municipal ou sem o registro do loteamento no cartório, contrariando a Lei de Parcelamento do Solo Urbano (Lei nº 6.766/1979). Nesses casos, o lote individual sequer possui uma matrícula própria.

3. Falta de Averbação de Construção:

Muitas vezes, o terreno está regular e em nome do proprietário correto. No entanto, ele construiu uma casa ou um prédio no local sem projeto aprovado ou sem expedir o "Habite-se" (Certificado de Conclusão de Obra). Para a lei, o terreno continua vazio. A regularização, aqui, é para averbar a área construída na matrícula.

4. Imóveis de Herança Não Partilhados:

Quando o proprietário registral falece, o imóvel é transmitido imediatamente aos herdeiros pelo princípio da saisine (o ato de tomar posse), previsto no artigo 1.784 do Código Civil. Porém, para que os herdeiros possam vender ou dispor do bem formalmente, é obrigatória a realização do Inventário (judicial ou extrajudicial). A ausência do inventário mantém o imóvel irregular e travado em nome do falecido.

5. Divergências de Medidas:

Quando as medidas reais do terreno não batem com as medidas que constam na matrícula. Isso exige um procedimento técnico-jurídico chamado de Retificação de Área.

Os Riscos Jurídicos e Econômicos da Irregularidade

Manter um patrimônio na informalidade atrai riscos severos. Do ponto de vista jurídico, o maior risco é a penhora por dívidas de terceiros. Como a lei considera que o dono do imóvel é aquele cujo nome consta no registro, se o antigo proprietário (que vendeu o imóvel por contrato de gaveta há anos) sofrer uma execução fiscal, trabalhista ou cível, este imóvel poderá ser penhorado e levado a leilão judicial para pagar a dívida. Embora existam defesas processuais (como os Embargos de Terceiro, fundamentados na Súmula 84 do Superior Tribunal de Justiça), o desgaste, o custo e o risco de perda são altos.

Do ponto de vista econômico, a irregularidade gera uma desvalorização imediata do ativo. O mercado imobiliário desconta o risco e o custo da regularização do preço final do bem (um deságio que pode chegar a 30% ou 40%). Além disso, um imóvel irregular não aceita financiamento bancário. Instituições financeiras exigem a matrícula atualizada e regularizada para aceitar o imóvel como garantia (alienação fiduciária), o que restringe drasticamente o universo de potenciais compradores em uma eventual venda.

Por fim, no caso de falecimento do posseiro, a transmissão desse bem para os herdeiros torna-se complexa e custosa, muitas vezes gerando condomínios informais e brigas familiares que se arrastam por décadas.

Como Fazer a Regularização: Os Caminhos Jurídicos

Não existe uma "fórmula única" para regularizar imóveis. O procedimento adequado depende estritamente do diagnóstico jurídico da situação. O primeiro passo indispensável é a obtenção da Certidão de Inteiro Teor da Matrícula atualizada no Cartório de Imóveis competente. É este documento que ditará os rumos do procedimento.

Algumas das soluções jurídicas mais adotadas são:

• Lavratura e Registro de Escritura: Se não há litígio, o vendedor está vivo e concorda em assinar a documentação, basta recolher o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), lavrar a Escritura Pública em um Tabelionato e registrá-la no Cartório de Imóveis.

• Adjudicação Compulsória: Se o comprador quitou o preço e possui prova disso, mas o vendedor faleceu, desapareceu ou se recusa injustificadamente a assinar a escritura, a lei prevê a Adjudicação Compulsória. O Código de Processo Civil e, mais recentemente, a Lei nº 14.382/2022, permitem que isso seja feito inclusive pela via extrajudicial (direto no cartório), suprindo a vontade do vendedor e transferindo a propriedade para o comprador.

• Usucapião: Nos casos em que a cadeia de contratos se perdeu, ou quando se trata de posse prolongada sem oposição, a usucapião atua como forma originária de aquisição da propriedade. Pode ser feita pela via judicial ou extrajudicial (artigo 216-A da Lei de Registros Públicos), exigindo a comprovação do tempo de posse (que varia de 5 a 15 anos, dependendo da modalidade), o animus domini (agir como dono) e a ausência de contestação.

• Inventário e Partilha: Utilizado para transferir a titularidade de bens de pessoas falecidas para seus sucessores legais, regularizando a cadeia dominial antes de qualquer nova venda.

• REURB (Regularização Fundiária Urbana): Prevista na Lei nº 13.465/2017, é um procedimento voltado para núcleos urbanos informais consolidados, envolvendo medidas jurídicas, urbanísticas e ambientais para titularizar os ocupantes de loteamentos irregulares.

Conclusão

A regularização de imóveis é uma medida de preservação do patrimônio. O ordenamento jurídico brasileiro é categórico ao vincular o direito de propriedade à formalidade do registro. Compreender o que é a regularização, identificar a necessidade de realizá-la e mapear o caminho jurídico adequado são etapas fundamentais para transformar a simples posse física em segurança jurídica plena, protegendo o bem contra dívidas de terceiros e garantindo sua integral valorização no mercado.

Fundamentação jurídica:

• Constituição Federal (Art. 5º, XXII e XXIII - direito de propriedade e função social);

• Código Civil (Lei nº 10.406/2002) - Arts. 1.196, 1.228 e, especialmente, 1.245 (transferência da propriedade);

• Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973) - Art. 167 e 216-A (Usucapião Extrajudicial);

• Lei do Parcelamento do Solo Urbano (Lei nº 6.766/1979);

• Lei da Regularização Fundiária Urbana - REURB (Lei nº 13.465/2017);

• Código de Processo Civil e Lei nº 14.382/2022 (Adjudicação Compulsória Extrajudicial).

Jurisprudência:

• Superior Tribunal de Justiça (STJ). Súmula 84: "É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro." Utilizada no artigo para explicar o risco de penhora e a defesa processual da posse informal.

Referências científicas/doutrinárias:

• FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de Direito Civil: Reais. Ed. Juspodivm. (Utilizada como base teórica para a distinção entre posse e propriedade e os atributos do direito real).

• LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros Públicos: Teoria e Prática. Ed. Método. (Base para a explicação do sistema registral imobiliário brasileiro e os princípios da Lei 6.015/73).